御幸建設株式会社

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はじめての土地活用Land

土地活用事業の始め方

土地活用の目的

土地活用事業の種類によって、得られる収益額や効果が異なります。
まずは、土地活用事業の目的を具体的に整理してみましょう。

  • 目的

    相続税の軽減

  • 目的

    保有税の軽減

  • 目的

    ライフプランの充実

土地の特性を知る

各土地の特性を、一般的に以下の10項目に分けてチェックしてみましょう。
特性から優位点を見出せば、特長としてアピールすることができます。

  • 地積 …土地の面積
  • 敷地形状 …長方形、三角形など、敷地の形
  • 接道状況 …敷地が道路に接している長さや間口、接道方位
  • 道路幅員 …敷地に接している道路の幅
  • 地盤高 …平均海水面や最低干潮面などから計った土地の高さ及び前面道路からの高低差
  • 周辺環境 …公共施設・公共交通網の有無・安全性・利便性
  • 用途地域 …都市計画法によって定められた12種類の土地利用方法
  • 都市計画 …道路や公園など都市施設の整備や、市街地開発について策定された計画
  • 日照条件 …直射日光が当たる広さと時間帯
  • 路線価 …主要道路や路線に面した土地1平方メートルあたりの評価額

ニーズを把握する

土地によって、借り手の求められている条件が異なります。
活用方法を決定する前に、その土地のニーズを調査しましょう。

調査項目の一例
  • 日照
  • 騒音
  • 振動
  • 臭気
  • ロケーション
  • コンビニ・大型店舗等の利便性
  • 総合病院・内科小児科等の利便性
  • 鉄道・バス等公共交通機関の利便性
  • 幼稚園、小学校中学校等の子育て環境
  • 周辺物件の種類
  • 周辺の空き室の状況
  • 周辺の賃料相場
  • 周辺の駐車場台数

活用方法の決定

土地活用事業の決定の際には、事業シミュレーションを作成し必要に応じてプランニングを進めます。

(1)建物種別
事業用系 事務所・店舗・工場・倉庫・住居併用店舗(事務所)
住居系 シングルタイプ:1K・1DK・1LDK
ファミリータイプ:2DK・2LDK・3DK・3LDK・4LDK
(2)規模・構造・グレード・設備・間取り
(3)駐車台数・駐車スペース

利益を算出する

土地活用事業を行う前に必ず収支計算のシミュレーションを行い、利益が出る見通しを立てましょう。以下の5点を参考に算出します。

  • 損益計算(会計・税務上の計算を行い、期間ごとの儲けを算出したもの)
  • 収支計算(資金として必要な現金の出入りを算出したもの)
  • 不動産投資利回り(年間家賃収入を総投資額で割り、算出したもの)
  • 節税効果(相続税、固定資産税、都市計画税などから算出したもの)
  • 不動産投資利回りによる損益分岐点の算出

事業開始までの概略

事業開始までの流れ